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買房別當冤大頭 8大公式 3分鐘算出房子合理價

編輯部
2017-07-26
房地產掃瞄
 
 

一般而言,估價師慣用的房價算法有「比價法」、「租金回溯法」和「成本法」。其中最適合小市民的是「比價法」,算法是在詢問到一個比價個案的成交價後,運用和目標物件的條件差異進行房價修正。

根據條件好壞進行房價修正

首先是「樓層修正原則」。台中精湛建設總經理陳志聲透露,一般建商為大樓建案定價時,通常會以4樓為最低價,然後以每3個樓層為1單位加價,加價幅度2%至3%。舉例來說,4樓的行情是每坪10萬元,5到7樓則大約是10.2萬到10.3萬元。

其次是「屋齡修正原則」。根據房仲成交案件歸納發現,同時期的中古屋和預售屋相比,大約是屋齡每多1年,價減2.5%。同區域條件類似的房子,預售屋每坪50萬元,10年的中古屋則約為37.5萬元。

值得注意的是,室內屋況和周遭環境的良窳也會深深影響房價,於是就有所謂的「公共設施加分原則」和「嫌惡設施減分原則」。張欣民指出,諸如公園、公車站、學區和捷運等公共建設,都能明顯提高房價,平均有5%至2成的加持作用。同樣的,像高壓電塔、焚化爐、加油站等嫌惡設施,也會讓行情降5%至20%,在算計房價時,必須考量這些項目,在價格上加加減減。

 

小心嫌惡設施 轉賣難脫手

縱橫房市30多年,在新北市新店、中和一帶地產投資界名氣響亮的楊榮吉(化名),就曾有忽略計算嫌惡設施,而錯估買價的慘痛教訓。

當年正值房市飆漲之際,所有投資客幾乎竭盡所能地進貨,只要遇到價格不離譜的,二話不說,就是「搶!」那年,楊榮吉在友人的介紹下,得知一棟位於新北市中和區連城路附近的10年成屋要賣,屋主開價只有每坪18萬元,幾乎是當時中和預售屋的半價。他想,這樣的「輕齡屋」,至少有20萬元的行情,就算閉著眼睛買,未來也一定會漲。深怕被捷足先登,楊榮吉隨意殺了個價,連房子都沒看,就以16萬元下訂簽約。

一交屋,才發現這棟大樓幾乎緊貼著台64號快速道路,不但嚴重影響採光,川流不息的車輛更讓住戶飽受噪音之苦。該社區的行情不僅與附近的預售屋相去甚遠,甚至也只有同屋齡中古屋的8成價格。

最慘的是,由於楊榮吉所買的樓層正好與高架橋齊平,受害最深。儘管他見苗頭不對,立即以每坪14萬元賠本價拋售,卻仍乏人問津,在數度降價後,賣了半年,才以11萬元出脫,足足慘賠3成多。

 

租金反映市場喜好 也可以回推房價

除了比價法,「租金回溯法」也是估價慣用的手法。曾東茂指出,買方的喜好度往往是決定房價的重要關鍵,偏偏這最難量化,但由於租金行情已反映了房客的喜好度,因此運用租金回推房價,可將市場接受度的偏差降至最低。他進一步分析,市場上計算租金報酬時,是以年租金除以總價,算出投報率。

一般而言,北部地區的租金投報率為2%至2.5%,中部則為2.5%至4%,而南部則有3%到5%。舉例來說,在台北月租2萬元的房子,房價就介於800萬到1,300萬元。

至於「成本法」,則是得知建商的購地價格後,依照土地的使用分區,加計推案管銷成本和利潤,回推建商合理的推案價;由於公式複雜,通常為建築師、估價師等專業人士運用。

不過,潤泰創新土地開發部建築師李安憲透露,小市民最常接觸的預售案,通常是使用分區住三的土地,若排除容積轉移或豪宅等特殊案例,在這種基地推出的案子,每坪合理單價大約是土地單價的一半。舉例來說,建商用每坪200萬元的單價購得住三的土地,通常合理的推案價格就大約100萬元,這不失為快速算房的好方法。

 

8大算房公式,算出房子合理價

比較法

原則:先找出比較物件的成交行情,再利用該物件與目標個案的條件差異,進行價格調整

 

公式1

從屋齡看房價

同時期的預售屋和成屋之間,屋齡每差1年,就有2.5%的價差

假設5年中古屋行情每坪100萬元

預售屋→100萬元+(5-0)2.5%100萬元=112.5萬元

10年成屋→100萬元-(10-5)2.5%100萬元=87.5萬元

註:具都更效益的30~40年老屋,因另投資價值,不適合此公式。

 

公式2

從樓層看房價

大樓通常以4樓為最低價訂價,每3層樓為1單位,加價2%~3%

假設某建案4樓售價每坪50萬元

7→5~7樓為第一加價單位

50萬元+50(2%~3%)=51~51.5萬元

11→11~13樓為第三加價單位

50萬元+50(2%~3%)3=53~54.5萬元

 

註:1~3樓通常為店面或特殊用途,價格另計。

 

公式3

從屋型看房價

不同類型的住宅產品,市場喜好度不同,也會產生價差。

國宅→為一般住宅價的7至8成

工業住宅→為一般住宅價的6至7成

地上權產品→為一般住宅價的5至6成

小套房→為一般住宅價的1.1至1.2倍

 

公式4

從鄰近個案看房價

在同一個區域內,找出條件優於及劣於目標個案的物件價格,求出合理成交區間。

假設得知A區新成屋的行情區間,查詢到當地預售屋每坪30萬元,近期也有新成屋拍價為20萬元。

新成屋價→(30萬元+20萬元)2=25萬元左右,或20萬~30萬元

 

註:此算法較為籠統,使用時,宜多詢問比價個案,才能更聚焦。

租金回溯法

原則:先探聽目標個案本身或附近的租金行情,運用區域的平均租金投報率回推出總價。

 

公式5

從投報率回推房價

一般而言,租金投報率=年租金房子總價,故房子總價=月租金12投報率

大台北→投報率大約為1.5%~2.5%

大台中→投報率大約為2.5%~4%

大高雄及大台南→投報率大約為3%~5%

 

公式6

從租金直接估房價

租金和房價有其一定的倍數關係,運用公式算出房價。

大台北→房價約為租金的400~650倍

大台中→房價約為租金的300~500倍

大高雄及大台南→房價約為租金的250~400倍

 

成本法

原則:先掌握建商購地的價格,並得知土地的使用分區,以該基金未來銷售坪數,回推到建商的每坪實際成本,然後抓兩成管銷利息費用,及兩成利潤,得出合理推案價。

 

公式7

標準回溯法

一般來說,建商的成本包括土地成本、建造成本,還有兩成的管銷費用、廣告預算和利息支出,以及兩成利潤,因此可以得出以下公式:

預售屋每建坪單價=【購地價土地坪數容積率160%註1+營造成本註2】140%註3

假設建商是用1.8億元標下100坪住三用地,容積率為225%,市場上每坪建造成本為15萬元,該案合理推案=(1.8億元100坪225%160%+15萬元)140%=91萬元

 

註1:除了以容積率換算出主建物的樓地板面積外,建商也會將建物以外的大小公設,如中庭花園、游泳池計入權狀銷售給購屋人,占比約主建物的60%。

註2:建造成本目前一般為每坪15萬元,但因建商實際使用的規格和區域行情而異。

註3:管銷利息與利潤約為土地和建造成本的4成。

 

公式8

速算法

標準回溯法為專業人士使用,且不適用於1樓店面,小市民另有2大速算法

1.     若基地為住三土地,則每坪推案單價=每坪土地單價2,依上述例子為1.8億元100坪2=90萬元

2.     1樓店面每坪行情=土地單價,依上述例子則為1.8億元100坪=180萬元

 
 

 

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