最高限額抵押權和一般抵押權最大的不同在於,一般抵押權是針對現在發生之債權,而且只能持續清償置完畢為止,若於抵押權存續期間要再增借,則需設定第二順位抵押權;而最高限額抵押權除現在發生之債權外,並包含將來所發生之債權,且在最高限額抵押權之範圍及存續期間內,皆可繼續增借。

例如一:
甲以自己所有之市值600萬房屋作為抵押向乙銀行設定最高限額抵押權500萬元,若是甲清償2年後債務剩餘250萬,則甲可在不超過最高限額抵押權之250萬範圍內(500-250),向乙銀行繼續借貸,而不須再重新設定第二順位底抵押權借貸。

 

 

例如二:甲為了做生意而向乙銀行借貸金錢,先於乙銀行開立帳戶,每次需要進貨時從該帳戶提領借款,收到貨款時再將錢存入該帳戶,借款還款整合在同一帳戶內可相互抵銷,至終期一次結算。

 

 

 

最高限額抵押權常用於有業務往來的經銷商設定,這樣一來免去每次借款還款都要做抵押權設定或塗銷登記的手續,省去很多麻煩。為符合社會上行之有年的慣行及經濟上的需要,新修民法將此一抵押權設定方式明文化,與時俱進。

 

 

 

要注意的是,這樣的設定方式可能會面臨,在同一家銀行有房貸和信貸(一個以上貸款),而僅繳清房貸、信貸尚未繳清前,抵押權無法塗銷的問題。最高限額抵押權擔保的債權有哪些是以契約簽訂內容為準,所以簽約時一定要特別注意,以免被最高限額抵押權設定牢牢綑綁!

 

最高限額抵押權 跨時空追債怪物 

 【經濟日報╱記者/呂郁青】 2009.03.25 10:30 am

    李小姐去年底賣掉房子,打算清償T銀行房貸,向銀行申請房屋清償證明,才能把房子交給新買主,T銀行卻要求李小姐要先還掉信用貸款餘額,才肯塗銷房屋抵押權,讓李小姐順利交屋賣房。

    原來,李小姐是另一筆300萬元信貸的連帶保證人,還剩下100萬元信貸沒還完。李小姐說,「哪有這種事,怎麼可以把所有貸款統統綁在一起?」氣憤地向消保單位投訴。消基會金融消費委員郭尚義表示,銀行沒有違法,關鍵就在於當初李小姐簽下的房貸抵押權屬於最高限額抵押權,向同一家銀行借,不管是過去或是未來的所有貸款都屬抵押範圍。

房貸綁信貸

    不過,亞洲大學財經法律學系副教授李禮仲認為,房貸綁信貸根本就不合理,應是橋歸橋、路歸路。消保會法制組組長邱惠美也表示,就算是最高限額抵押權也應限定在那筆貸款所衍生的債權,不能包山包海。

    最高限額抵押權,是一隻橫跨過去、現在與未來的可怕怪物。李小姐萬萬沒想到,當初簽下房貸契約沒注意到的幾個關鍵字,會成為她現在買賣房子的阻礙。

    問十個辦房貸的人,有九個搞不清楚自己簽給銀行的抵押權是「最高限額抵押權」,還是「普通抵押權」,李禮仲提醒,這些讓一般人聽了就頭昏的法律名詞,可能綁住你的房子一輩子。

「不就是把房子抵押給銀行嗎?房貸還完就沒事了吧?」最近剛辦房貸的王先生覺得,不用搞懂這麼複雜的法律名詞,反正只要按時繳房貸就好。
    像王先生這種不想花心思看契約的消費者占大多數,王先生說,「反正看不懂,看了也沒有用。」李禮仲提醒,銀行要求王先生請姊姊擔任連帶保證人,如果王先生沒還完房貸,姊姊的房子有可能不能出售,或是王先生未來如果還有信貸糾紛不想繳,姊姊也須幫王先生繳信貸,否則姊姊房子有可能被拍賣。

    王先生很驚訝,姊姊明明是王先生這筆房貸的保人,怎會變成也得負責王先生以後的信貸,還可能牽連姊姊的房子無法出售、換屋?

一家公股銀行房貸業務員說,她在放款處做了十幾年,常看到保人為房貸作保,卻沒想到連自己的房子也保不住。

「這是真的,」李禮仲說,就算房貸繳清了,但是本人或是作保對象還積欠信用卡、現金卡、信貸、車貸等貸款,銀行可以因為當初民眾房貸簽訂最高限額抵押權的權利,拒絕給予房貸清償證明,沒有房貸清償證明,民眾就沒辦法塗銷設定,沒有辦法塗銷設定,就沒辦法賣房子。

消保會也發現,銀行貸款常見爭議就是出自於此,很多人以為還完房貸,抵押權應該就消失了,沒想到,銀行不願塗銷該抵押權,最常發生的就是借款人還欠有其他債務,包括第二棟房貸、信貸或是現金卡,還是借款人還擔任他人的保人。

認知差距大

銀行不塗銷抵押權,影響的不只是民眾無法拿到清償證明,最重要的是,借款人想要賣屋、換屋都沒辦法。

大部分民眾都認為,既然提供抵押品的貸款已還清,銀行就應該要「公平」地把抵押權塗銷。邱惠美說,沒錯,一般人認知的這種關係,叫做普通抵押權,但現在大部分銀行房貸,都是依照「最高限額抵押權」設定。

就像哆啦A夢擁有任意門,銀行可在設定的金額中,跨越時間與空間,向民眾合法求償。消保會呼籲,銀行應修改定型化契約,不能包山包海抵押所有債權。

為何銀行房貸大多選擇最高限額抵押權,是不是過度保護銀行債權?銀行授信主管喊冤,最高限額抵押權對民眾也是好處多多,在事先設定的額度內,雙方可不斷發生債務關係,好處是不必不斷設定抵押權,造成民眾不便,像理財型房貸,民眾可以在額度內隨還隨借。

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