預告登記的效力,可排除強制執行而為的新登記?

投標法拍屋前,投標人必向地政機關調閱法拍屋相關的謄本及圖檔,用以確認法拍屋的產權與法院拍賣範 圍是否有異。有時在法拍屋建物所有權部的「其他登記事項」欄中,見到登載「預告登記」的內容及限制 範圍。當載有「預告登記」的法拍屋可以標購嗎?在拍定後能取得不動產物權而為的新登記嗎?換言之,得 標後,拍定人能以法院核發的「權利移轉證明書」辦理產權過戶登記嗎?

依據《土地法》第 79 條之 1(預告 登記之原因及要件)的規定,答案是肯定的。

 

【案例】臺灣士林地方法院公告(104 年度司執字第 14417 號清償票款強制執行事件) 第三次拍賣/投標日時:104 年 9 月 21 日下午 2 時 30 分 拍定金額:804.57 萬元 台北市內湖區南京東路六段 350-3 號 4 樓-7(建物所有權部謄本) 法拍屋基本資料 http://www.yaoxing.com.tw/index.php?a=products_data&id=4618

何謂預告登記 預告登記係預先保全對於他人土地權利之請求權,如關於土地權利移轉或使其消滅之請求權、土地權利內 容或次序變更之請求權,以及附條件或期限之請求權。其目的在阻止登記名義人對於該土地為有妨害其請 求權之處分。

預告登記之效力

(1)預告登記在未塗銷前,登記名義人就其土地所為之處分,對於所登記之請求權有妨礙者無效。即是將債 權請求權予以登記,而可具有對抗第三人的效力,使妨害其不動產物權登記請求權所為的處分無效。是法 律出於保護交易安全的考慮,賦予其對抗第三人的效力。

(2)預告登記對於因徵收、法院判決或強制執行而為之新登記,無排除之效力。

 

§參考法條 §《土地法》第 79 條之 1(預告登記之原因及要件)

聲請保全左列請求權之預告登記,應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之: 一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。 二、土地權利內容或次序變更之請求權。 三、附條件或期限之請求權。 前項預告登記未塗銷前,登記名義人就其土地所為之處分,對於所登記之請求權有妨礙者無效。 預告登記,對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記,無排除之效力。

§《限制登記作業補充規定》 第 21 條:不動產經法院拍賣囑託登記機關辦理塗銷查封登記時,如有其他限制登記,應同時辦理塗銷, 並於登記完畢後通知原囑託機關或原申請人。

延伸閱讀 【發文單位】內政部 【公布日期文號】內政部 95 年 3 月 28 日內授中辦地字第 0950724996 號函 【要旨】關於已依土地法第 79 條之 1 第 1 項第 3 款規定辦理預告登記之建物經法院拍賣後,該預 告登記如何處理事宜 【內容】 案經函准法務部 94 年 11 月 29 日法律決字第 0940040644 號函(如附件),本部同意上開法務部意 見。按預告登記,既不具有物權效力,即無物權之追及效力,則預告登記只為公示預告登記請求 權人與登記名義人間債之關係,其拘束效力,不及於繼受取得其物之人。故拍定人依強制執行法 規定取得不動產,不待登記即已取得不動產物權,其原存在之預告登記之內容,對拍定人已無任 何拘束力,拍定人並不繼受該預告登記之限制。是已依土地法第 79 條之 1 第 1 項第 3 款規定辦理 預告登記之建物經法院拍賣後,囑託登記機關辦理塗銷查封登記時,登記機關應同時塗銷預告登 記,並於登記完畢後通知原囑託機關及原申請人(限制登記作業補充規定第 21 點參照)。 【附件】法務部 94 年 11 月 29 日法律決字第 0940040644 號函

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